先把問題問對
房市的供給故事，永遠要從建照講起。內政部統計，2026 年 6 月全國住宅建照核發 8,750 戶，較 5 月回落、年減約 14%；累計今年 1 到 6 月核發約 50,723 戶，較去年同期大減 28%。在新制與市場調整的雙重壓力下，建商申請建照的節奏持續收斂。
這個數字之所以重要，是因為它決定的不是今天的房價，而是兩三年後你看得到的新案數量。預售屋從取得建照到交屋動輒三到五年——今天的建照縮水 28%，意味著 2028 年前後的新屋市場，選擇會變少、競爭會變溫和，這對現在的買賣雙方都是必要的背景知識。
月報數據告訴我們什麼
六都的分布很不平均。6 月單月：台北市 839 戶、年增 39% 一枝獨秀；新北 1,313 戶（-17%）、桃園 2,215 戶（-27%）、台中 1,160 戶（-23%）、台南 358 戶（-34%）、高雄 491 戶（-47%）。上半年累計的排序則是：桃園 12,140 戶最多（-21%）、新北 7,830 戶（-23%）、高雄 7,522 戶（-22%）居前三，台中 7,248 戶但年減 48% 最慘烈，台南 2,958 戶是六都唯一正成長（+2%），台北 3,303 戶（-24%）。
月報的重點標注有二：推案量仍集中桃園、新北、高雄；台中年減逾五成。台北單月 +39% 的反彈則要小心解讀——台北基數小，單一大案送件就能翻轉單月年增率，上半年累計仍是 -24%。
建照、開工與買賣移轉分屬供給管線的三個閘門：建照是意願、開工是行動、移轉是結果，三者之間各有半年到數年的時間差。所以同一個月裡「建照大減」與「移轉回溫」並不矛盾——前者反映建商對兩三年後市場的預期，後者反映兩三年前推案的交屋兌現。把三個閘門放在同一條時間軸上，才能看出供給收縮會在何時真正影響可售新屋的數量。
從資金與財務角度再拆一層
建照收縮的原因是複合的：市場端，預售去化變慢讓建商不敢貿然推案；資金端，建築貸款連四個月下滑，融資支持減弱；制度端，月報點名的「新制」——包括建築能效標示、太陽光電設置義務等法規上路——墊高了申請與興建成本，部分建商選擇先觀望法規細節再送件。三股力量疊加，讓建照量收縮的速度快於市場實際降溫的速度。
城市之間的分化更值得玩味。台中年減 48% 與它的土石方去化難題直接相關（詳見開工篇與台中港篇）；桃園量體仍是全台最大，反映重劃區的土地庫存與機捷題材的長期吸引力；台南的正成長則發生在低基期上——南科效應讓建商願意在量縮年代逆勢布局。供給的收縮不是均勻的，這會讓幾年後各城市的新屋稀缺度出現明顯級差。
對建商來說，建照與開工的節奏就是資金成本的節奏。取得建照不動工，付的是土地利息與時間；一旦開工，營造款、融資利息與完工交屋的排程就鎖死了現金流。在建築貸款餘額連月下滑、銀行授信審慎的環境下，延後開工是財務上的防守動作；而交屋潮帶來的移轉高峰，同時也是建商回收現金與買方申貸撥款壓力最集中的時刻。
買方與業者可以怎麼用
買方的用法：把建照數據當作「未來供給地圖」。你打算三年後換屋的區域，如果建照正在腰斬（如台中部分區域），屆時新案稀缺、議價空間可能收斂，提前布局的邏輯成立；反之，桃園這類建照量仍破萬戶的城市，未來供給依然充沛，不必擔心「現在不買以後沒得挑」。
業者的用法則是競爭預判：建照大減的市場，兩年後的同業競品會變少，現在取得的建照反而是稀缺入場券；建照仍多的市場，未來的推案撞期風險高，產品差異化與付款設計要提前規劃。供給端的決策，本質上是在跟兩年後的自己下棋。
買方可以用供給數據回答一個具體問題：我要買的區域，未來兩三年新屋供給是變多還是變少？建照與開工大減的區域，中期新案選擇會變少、議價空間可能收斂；交屋潮集中的區域，短期則可能出現讓利與轉售物件並存的窗口。把「現在的成交行情」與「未來的供給管線」分開評估，比單看單月移轉棟數更接近正確決策。
反方情境與追蹤重點
反方情境：如果下半年信用管制鬆動、預售買氣回升，建商送件速度可以很快恢復——建照是意願指標，意願的恢復不需要工期。屆時「未來供給稀缺」的預期會被快速修正。另一個變數是法規：若能效與光電新制的執行細節明朗、成本可控，觀望中的送件潮可能集中釋出，造成單季建照暴增的假象。
追蹤方式：看連續三個月的全國建照年增率是否收斂到 -10% 以內、台中建照是否止跌、台南正成長能否延續。也別忘了對照使照（完工）數據——建照在減、使照在增的時期，市場的實際庫存壓力反而在上升，這是「供給減少」論述最常被忽略的另一半。
移轉棟數是登記完成後的落後指標，包含交屋、繼承外的買賣移轉集中認列，單月衝高不必然代表買氣回升；建照與開工統計也會受法規新制、基期與大型個案申報時點影響。判讀時至少觀察連續兩到三個月，並區分「交屋潮帶動」與「新增購買需求」兩種完全不同的量能來源，避免把工程進度表誤認成市場轉折點。
2026 上半年六都住宅建照核發年增率
2026 年 6 月與上半年住宅建照核發
| 縣市 | 6 月核發（戶） | 6 月年增率 | 1–6 月核發（戶） | 1–6 月年增率 |
|---|---|---|---|---|
| 台北市 | 839 | +39% | 3,303 | -24% |
| 新北市 | 1,313 | -17% | 7,830 | -23% |
| 桃園市 | 2,215 | -27% | 12,140 | -21% |
| 台中市 | 1,160 | -23% | 7,248 | -48% |
| 台南市 | 358 | -34% | 2,958 | +2% |
| 高雄市 | 491 | -47% | 7,522 | -22% |
| 全國 | 8,750 | -14% | 50,723 | -28% |
資料來源與策展方法
- 甲桂林《市場月報》2026 年 8 月號，PDF 第 10 頁：住宅建照核發統計與六都分布。
- 內政部（原始統計）：建築物建造執照住宅類戶數。
本站未刊載原始月報頁面，而是依月報數據重新繪圖、整理表格，再加入 XMY 的資金、供給與購屋決策框架。預售統計為實價登錄預估值（交易期間 2026/6/1–6/20、截至 8/1 公布）；總經與政策資料保留報告原始時點，並標示官方來源。