X謝銘元XMY
XMY TAG

房市與跨境

房市與跨境主題研究與實務分析。

index,follow

集團的光環，不等於建設公司的資產

買房的人記得的是名字，不是董事名單；建設公司若分不清哪些聯想來自集團、母公司或創辦人，就不知道自己真正帶得走、延續得了的是什麼。

「作品即品牌」路線還走得通嗎？

不辦活動、只把房子蓋好，品牌照樣能成立，證據甚至不必公司自己開口；但它跟著推案起落、走不出口碑的範圍，推案空窗期也少了被提起的理由。

AI紅利下的GDP成長與四大結構風險

臺灣近年的經濟成長，明顯受惠於AI、半導體與資通訊供應鏈。出口增加、企業投資擴大、高階人才所得成長，讓名目GDP與人均GDP持續向上。從表面來看，這是一段科技紅利快速累積的時期；但第31頁也提醒，強勁成長背後同時存在四項結構性風險，不能只用總量繁榮判斷房市與整體經濟。

估價師兩大建言：第三方估價與多元評估守住財產權

中華民國不動產估價師公會全國聯合會提出兩大建言，核心是透過更獨立、多元的專業估價，強化金融風險控管並保障民眾財產權。估價不只決定一棟房子的參考價格，也會直接影響房貸成數、自備款、土地徵收補償與公共開發權益。

建照與開工大減、使照仍高：房市供給出現時間落差

115年1至6月，全臺住宅建照、開工及使照戶數分別為50,723戶、43,611戶及68,225戶，較去年同期衰退28.2%、34.7%及1.9%，三項指標同步負成長。建照與開工大幅下滑，顯示建商已明顯收縮新案啟動；使照僅小幅減少，則反映前幾年大量推案仍陸續完工交屋。

建築光電新制上路：一千平方公尺以上建築的新義務

內政部與經濟部會銜發布的「建築物設置太陽光電發電設備標準」，自115年8月1日起實施。依《再生能源發展條例》第12條之1第二項，新建、增建或改建建築物，若規模達1,000平方公尺，原則上每20平方公尺需設置1瓩太陽光電設備。政策預估每年可新增約66萬瓩裝置容量，擴大都市綠能供給。

景氣紅燈連七月：繁榮背後的四項警訊

115年6月景氣對策信號綜合判斷分數為41分，較前月增加2分，並已連續7個月維持紅燈。受惠於AI需求強勁，相關產業銷售動能與加班工時增加，領先指標與同時指標也持續上升，顯示國內經濟仍處於熱絡擴張階段。紅燈本身不是壞消息，但當景氣長時間維持高熱，也必須開始思考成長是否過度集中，以及市場能不能承受外部震盪。

央行控管三部曲：風險超標、政策收緊、房市急凍

央行對房市的控管，可以理解為三個連續階段：先看到資金風險數據超標，再啟動金融控管機制，最後由市場承受政策效果。第73頁把這套邏輯完整呈現，也說明房市降溫不是單一政策造成，而是多種工具同時作用的結果。

陶瓷業三大建言：減碳成本不能只由國內業者承擔

台灣陶瓷工業同業公會提出三大建言，主張以天然氣價格穩定、碳足跡認證整併及進口產品碳邊境機制三管齊下，避免減碳轉型成為國內陶瓷業的單方面成本。陶瓷產業屬高耗能製造業，能源、碳管理與國際競爭條件，會直接影響建材供給與最終價格。

商用不動產創單季新高：自用需求撐起科技廊帶

115年第一季上市櫃法人大型商用不動產交易金額達998億元，是去年同期的2.2倍，不僅創下高力國際統計以來的單季新高，也已超越107年全年810億元的交易規模。相較住宅市場量縮，商用不動產展現出截然不同的強勁動能。

營建缺工的真相：市場缺的不是人，而是對的人

整體就業市場看起來仍然穩定。投影片圖表顯示，就業率約為57.61%，失業率約為3.32%。但把視線拉到營建業，就會發現問題並不是單純的「人數不足」，而是工種、區域與技能之間出現嚴重錯配。房市降溫後，一般住宅開工需求趨緩，並不代表營建人力壓力自然消失。

建築貸款轉負成長：建商從擴張走向現金流防守

建築貸款餘額可視為建商推案信心與開發動能的重要指標。當建商看好後市並積極購地、開工，對銀行融資的需求通常會增加，建築貸款餘額與年增額也會加快。由於這是歷年貸款累積的存量數據，正常情況下會逐年上升；因此，當年增額持續下降甚至轉為負數，代表供給端正在明顯降速。

營造不動產NMI擴張但展望降溫：產業需求與住宅買氣分流

115年7月營造暨不動產業非製造業採購經理人指數（NMI）為59.8%，仍處於50%以上的擴張區間。AI、半導體與高階設備投資持續支撐科技廠房、設備工程、倉儲物流及產業聚落周邊不動產需求，顯示營造與不動產產業並非全面衰退，而是由特定產業投資撐住基本動能。

股市熱、消費冷、房市觀望：CCI傳遞的保守訊號

消費者信心指數中的「購買房地產時機」與「購買耐久性財貨時機」，是觀察民眾對購屋與大額消費意願的重要先行指標。判斷基準是100點：介於100至200點代表樂觀，低於100點則偏向保守。115年7月購買房地產時機為90.13點，購買耐久性財貨時機為93.43點，兩者都沒有跨過信心基準線。

通膨可控，居住感受仍重：CPI的結構性落差

消費者物價指數是衡量通貨膨脹的重要指標，反映一般家庭購買商品與服務的價格變化。115年6月臺灣CPI年增率升至2.60%，顯示短期物價壓力明顯提高；不過，115年上半年平均年增率仍為1.70%，整體通膨尚未全面失控。

建構房市判讀的五大經濟面向

房地產市場從來不是只看房價漲跌就能理解。真正影響市場的力量，往往分散在總體經濟、資金成本、金融流動性、供給條件與購屋需求之中。第30頁提出一套「五大面向」的分析架構，目的就是把看似零散的經濟數據，整理成一張能夠持續追蹤房市變化的地圖。

從總體指標走向價量分析：房市判讀的第二層次

第52頁是市場面章節中的轉場投影片，從「總體經濟指標」正式進入「價量分析」。這個轉折很重要，因為總體數據告訴我們市場具備什麼條件，價量資料則會回答這些條件是否真的轉化為成交，以及買賣雙方最終接受了什麼價格。

買賣意願低檔修復：房市仍困在全面觀望

115年7月買房意願指數由前月的-39.1回升至-38.5，賣房意願指數也由-33.1小幅上修至-32.6。兩項指標都已連續三個月走揚，代表市場信心在低檔略有修復，買賣雙方的認知落差也逐步縮小。然而，指數仍深處負值區間，距離真正轉強還有明顯距離。

住宿餐飲NMI仍擴張：商圈與旅宿不動產的機會在哪裡

住宿及餐飲業NMI是觀察觀光消費、商圈活絡度與收益型不動產需求的重要參考。由於這個產業容易受到季節、旅遊政策、天候與突發事件影響，指數波動通常比其他產業更明顯，也能較快反映人流與消費意願的變化。

從政策懶人包到產業建言：房市治理的關鍵轉折

第71頁是報告從市場面進入政策面的章節分隔。前一階段透過總體經濟、房貸、成交量與價格資料，呈現房市在信用收緊下的低量盤整；接下來則把焦點轉向政策本身，說明央行信用管制、青安房貸、建築光電、租賃改革與老宅延壽等制度，如何實際改變買方、屋主、建商與相關產業的行為。

從政策解讀走向政策建言：產業如何回應房市降溫

第79頁再次以章節分隔方式，將政策面從「不動產政策懶人包」轉入「房產政策建言」。前一部分說明政府已經採取的信用、補貼、光電、租賃與老宅政策；後一部分則呈現不動產聯盟、房仲、估價師與陶瓷產業等團體，如何從第一線實務提出調整主張。

新竹成屋：科技重鎮也難擋量價年減

115年3月新竹住宅大樓平均成交單價為每坪40.8萬元，較2月的41.1萬元小跌0.7%，相較114年3月的42.9萬元則下跌4.9%。即使新竹擁有科技產業與高所得人口支撐，成屋價格仍受到信用管制、房貸負擔與市場觀望影響，出現年線修正。

新竹預售屋：高價韌性與低量市場並存

115年3月新竹預售住宅大樓平均成交單價為每坪55.0萬元，較2月的56.1萬元下跌1.9%，但比114年3月的51.3萬元上漲7.2%。價格仍明顯高於去年，顯示科技產業所得與土地供給條件，對預售市場仍有一定支撐。

高雄成屋：六都中年跌幅突出，量能仍未回到去年

115年3月高雄市住宅大樓平均成交單價為每坪25.5萬元，較2月的26.4萬元下跌3.4%，也比114年3月的27.9萬元下跌8.6%。在本組六都成屋資料中，高雄的年價格跌幅相對突出，顯示前期漲幅較大的市場，正在面對更明顯的價格修正。

高雄預售屋：量能崩落，價格僅微升

115年3月高雄市預售住宅大樓平均成交單價為每坪41.7萬元，較2月的42.0萬元微跌0.8%，但比114年3月的41.1萬元上漲1.3%。價格年增幅很小，整體大致維持高檔盤整，沒有明顯崩跌。

M1B黃金交叉：錢很多，為何房市仍冷

M1B代表流動性較高的貨幣，常被用來觀察市場資金熱度。當M1B增加，代表活期資金充足，民眾與企業更容易把錢投入股票、房地產或其他資產。115年初，M1B年增率正式高於M2年增率，形成所謂的「黃金交叉」，反映資金結構由定存轉向流動性較高的活期資金。

製造業PMI續擴張：科技景氣如何支撐特定不動產

115年7月臺灣製造業採購經理人指數（PMI）微升至61.5%，已連續10個月維持擴張；未來六個月展望更升至64.5%。指數高於50%代表製造業處於擴張期，這組數字顯示在AI、半導體及設備需求支撐下，企業訂單、生產與投資動能仍具韌性，業者對後市也維持正向看法。

貸款負擔率略降，家庭壓力仍重

115年第一季全國貸款負擔率降至41.46%，六都與新竹縣市也都較114年同期下滑。各區分別為新北55.30%、臺北64.41%、桃園36.89%、臺中49.67%、臺南38.33%、高雄40.90%、新竹縣市38.60%。數字下降顯示整體購屋負擔略有改善，但多數家庭仍需將相當高比例的可支配所得用於償還房貸。

房貸存量仍增、購屋新貸大減：買氣尚未真正回溫

新承做購屋貸款金額與購置住宅貸款餘額，是觀察房市買氣的兩個重要指標。前者反映當期新增交易與核貸狀況，後者則是歷年房貸累積形成的存量。兩者放在一起看，才能分辨市場究竟是持續擴張，還是只有既有貸款餘額在緩慢增加。

新北成屋：成交量月增逾五成，房價仍向下修正

115年3月新北市住宅大樓平均成交單價為每坪46.6萬元，較2月的48.1萬元下跌3.1%，也比114年3月的47.2萬元低1.3%。相較臺北，新北的單月價格修正更為明顯，反映買方議價與區域供給差異已開始影響實際成交。

新北預售屋：月量大增，年量仍低

115年3月新北市預售住宅大樓平均成交單價為每坪70.9萬元，較2月的69.6萬元上漲1.8%，也比114年3月的70.7萬元微增0.2%。價格大致維持高檔，月度略有上揚，但年增幅幾乎持平，顯示市場已從快速上漲轉為高位盤整。

老宅延壽計畫：不拆重建也能改善三十年以上住宅

老宅延壽計畫針對屋齡30年以上的老舊建築，提供從公共空間到私人居家空間的整建維護補助。政策目標不是要求所有老屋拆除重建，而是讓結構尚可、具修繕價值的住宅先補強、改善無障礙與延長使用壽命。計畫推行期間為2025年至2027年，115年5月起各地方政府公告後即可受理。

房價所得比下降不等於買得起：高檔修正的真相

根據115年第一季統計，全國房價所得比為9.47倍，較114年同期減少0.77倍。各主要區域也全面下滑：臺北14.72倍、新北12.63倍、桃園8.43倍、臺中11.35倍、臺南8.76倍、高雄9.35倍，新竹縣市則為8.82倍。從變化來看，房價漲勢已有收斂，購屋負擔出現略為緩和的跡象。

不動產聯盟六大建言：從全面管制回到精準治理

中華民國不動產聯盟總會提出六大建言，核心主張是房市政策應從全面管制回歸精準治理，在金融穩定、住宅供給、居住正義與產業發展之間取得平衡。聯盟認為，不動產政策影響的不只是建商，而是規劃設計、營造、建材、金融、仲介、代銷、裝修與物業管理等完整產業鏈。

房仲全聯會五大建言：自住第二戶應回歸個別風險管理

中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會提出五大建言，主張自住第二戶應與投資炒作區隔，房貸政策應從「戶數管理」改為「個別風險管理」。現行制度多以名下房屋戶數決定貸款條件，容易把因工作、就學、家庭人口增加、照顧長輩或換屋而購置第二戶的家庭，與投資客放在同一套限制下。

租賃改革先易後難：房東與房客權益如何平衡

《租賃住宅市場發展及管理條例》修法議題引發房東與房客兩端討論。內政部表示，將優先推動社會共識較高的措施，包括保障房客申請租金補貼、遷入戶籍及申報租金支出的權益；至於保證租期與限制續約租金漲幅，因可能降低房東出租意願，暫緩研議。

第二戶貸款成數放寬：帳面一成，實際效益可能有限

央行第八波信用管制自115年3月20日起實施，其中最受關注的調整，是自然人第二戶購屋貸款成數由最高五成放寬至六成，且仍無寬限期。表面上看，貸款成數增加一成，似乎可以明顯降低自備款壓力；但銀行實際核貸是以鑑價而非買賣總價計算，效果可能比想像中有限。

六都交易量低檔回穩：區域分化、自住主導

最新統計顯示，115年第二季六都建物買賣移轉棟數較第一季回升7.3%。除了臺北與臺南之外，其餘四都都呈現季增。這代表交易量已從第一季低點出現回穩跡象，但若與去年同期相比，只有高雄明顯成長，臺北大致持平，其餘城市仍為負成長，尚不足以認定房市已全面復甦。

115年Q2六都交易熱區：人口、交通與供給共同塑造熱度

115年第二季六都建物買賣移轉棟數前十大熱區，呈現各城市不同的市場結構。臺北市由中山區867棟居首，其後是大安區709棟，內湖與北投各538棟，萬華502棟、文山490棟、松山426棟、士林418棟、中正411棟及信義352棟。成熟市中心、就業與交通機能仍是臺北交易的主要支撐。

臺中成屋：月成交回升，價格延續修正

115年3月臺中市住宅大樓平均成交單價為每坪32.5萬元，較2月的33.3萬元下跌2.4%，也比114年3月的34.7萬元低6.3%。年跌幅已相當明顯，顯示臺中成屋市場在交易量縮之後，價格也逐漸反映買方議價與供給競爭。

臺中預售屋：量價雙減，市場進入明顯修正

115年3月臺中市預售住宅大樓平均成交單價為每坪51.4萬元，較2月的55.8萬元下跌7.9%，相較114年3月的55.8萬元同樣下跌7.9%。月比與年比跌幅一致，顯示價格修正不只是短期波動，而是市場成交結構與買方承受能力改變的反映。

臺南成屋：量能反彈、房價月減幅擴大

115年3月臺南市住宅大樓平均成交單價為每坪24.5萬元，較2月的26.0萬元下跌5.8%，相較114年3月的25.8萬元也下跌5.0%。無論月比或年比，價格都呈現較明顯的修正，顯示買方議價能力增加，成交需要更貼近市場可接受的總價。

臺南預售屋：價格小漲，交易量近乎腰斬

115年3月臺南市預售住宅大樓平均成交單價為每坪39.4萬元，與2月持平，較114年3月的38.4萬元上漲2.7%。價格仍比去年高，顯示建商在成本與前期市場預期支撐下，尚未普遍降價。

臺北成屋：量能回彈，價格小幅整理

臺北成屋市場在115年3月出現明顯的月成交量回升，但價格仍小幅走弱。住宅大樓平均成交單價為每坪83.0萬元，低於2月的83.5萬元，也略低於114年3月的83.7萬元，月減0.6%、年減0.8%。價格仍維持高檔，但已從過去的上漲趨勢轉為整理。

臺北預售屋：價格站高、交易量續縮

115年3月臺北市預售住宅大樓平均成交單價為每坪129.2萬元，較2月的129.7萬元微跌0.3%，但比114年3月的120.1萬元上漲7.6%。價格仍站在歷史高檔，顯示臺北預售市場具備較強的價格支撐，建商並未因交易量下降而全面降價。

高成長數字背後：臺灣如何把AI動能轉成全面韌性

臺灣經濟在115年展現罕見的高速成長。根據投影片引用的主計總處修正數據，114年經濟成長率上修至8.76%，115年全年預測更大幅調升至9.64%；115年第一季成長率達14.55%，第二季仍有12.92%的雙位數增幅。全球AI基礎建設持續擴張，高效能運算與晶片代工需求優於預期，是這一波成長最主要的推力。

出口創高但集中度升高：AI帶動外貿的機會與風險

115年上半年臺灣出口表現非常強勁。1至6月出口總額達4,166.6億美元，較去年同期成長47.1%；6月單月出口748.3億美元，為歷年單月第3高，並已連續32個月正成長。外需擴張為整體景氣提供有力支撐，也再次證明AI與高效能運算已成為臺灣出口的核心引擎。

利率維持不變：央行用信用管制而非升降息調房市

重貼現率是整體利率體系的重要源頭。只要政策利率調整，存款利率、土地與建築融資利率、房貸利率通常都會跟著連動。因此，利率變化會同時影響建商的開發成本與民眾的購屋負擔。不過，央行調整利率的主要考量是整體經濟景氣與通膨，而不是單獨為房市服務；當需要抑制房市時，央行更常採取選擇性信用管制。

土地市場點狀復甦：優質地段仍有買盤

相較商用不動產創下單季新高，115年第一季土地市場交易力道明顯偏弱，整體交易金額約521億元。市場尚未全面回升，而是呈現「點狀復甦、區域分化」：多數建商仍然保守，只有具資金優勢的業者，針對少數精華區與稀缺土地進行布局。

桃園成屋：量增價彈，但年線仍顯疲弱

115年3月桃園市住宅大樓平均成交單價為每坪31.0萬元，較2月的29.7萬元上漲4.4%，但仍低於114年3月的32.3萬元，年減4.0%。這是一個短期價格反彈、長期仍在修正的市場：單月成交組成可能因區域或產品差異而拉高均價，但與去年同期相比，房價仍顯疲弱。

桃園預售屋：價格微升，成交動能尚未復原

115年3月桃園市預售住宅大樓平均成交單價為每坪43.6萬元，較2月的42.8萬元上漲1.9%，相較114年3月的43.1萬元也增加1.2%。價格呈現小幅上揚，顯示建商在成本與產品定位支撐下，尚未出現全面降價。

青安2.0與3.0如何銜接：申請日、核貸上限與自備款

青安2.0與3.0的適用基準，以借款人向公股銀行提出申請的日期為準。115年7月31日前申貸，適用青安2.0；115年8月1日後申貸，適用青安3.0。若7月31日前已申請，但借款人符合婚育資格，在銀行撥款前可提供戶籍謄本或孕婦健康手冊，自行評估撤案並重新申請青安3.0。

青安3.0上路：資格、額度與補貼全面重整

青安3.0自115年8月1日起實施，預計至118年7月31日，為期三年。與青安2.0相比，最高貸款成數仍為八成，貸款年限最長40年、寬限期最長5年，但新制增加年齡、所得與房屋總價限制，並把婚育家庭列為重點支持對象。

新青安進入換檔期：政策末班車與申貸時點移轉

新青安房貸是近年影響首購市場最直接的政策之一。青安2.0透過利率補貼，成功帶動部分首購族提前進場，也推升房市價量表現。該方案於115年7月底屆滿，青安3.0接續上路，加入房屋總價上限、排富與年齡限制，並採取利率補貼逐步退場機制，同時新增婚育家庭加碼，最高貸款額度可提高至1,500萬元。

從交換名片到成交：日本 B2B 銷售流程與踩雷清單

很多台灣創業者第一次去日本談生意，常被一場氣氛很好的會議鼓舞。對方準時出席、認真聽簡報、頻頻點頭，會後還說請多多指教。回台後開始等下一步，才發現交換名片離成交還有很長一段路。

台灣創業者進日本市場，第一步到底怎麼走？

很多台灣創業者心裡都有一個日本夢。有人做品牌，覺得產品如果能進日本，品牌價值會完全不同；有人做 B2B 服務，看到日本企業數位轉型慢、需求深；也有人做旅宿、不動產、顧問、AI、自動化與電商，開始感覺台灣市場太小…