先把問題問對
把五都預售市場濃縮成一個月的成績單：2026 年 6 月，預估交易量約 1,857 戶，較 5 月減少 25%、較去年同期減少 35%；預估交易金額約 574.6 億元，月減 12%、年減 11%。量的跌幅大於金額的跌幅——這個差距本身就是訊息：成交組合正往高單價傾斜。
拉長到上半年：1 到 6 月五都預售預估交易 12,838 戶，比去年同期的 16,646 戶減少 23%；總金額 3,347 億元，比去年同期的 3,713 億元減少 10%。月報的結論直白——受政府房市政策影響，預售成交量下滑，房市尚未回溫。
月報數據告訴我們什麼
六月的五都對照表是本篇的核心證據（完整見下表）：台北 302 戶（年減 21%）但單價 132.7 萬、年漲 10.98%；新北 626 戶（-27%）、單價 75.2 萬、年漲 9.69%；桃園 505 戶（-27%）、47.8 萬、年漲 6.51%；台中 306 戶（-50%）、59.2 萬、年漲 4.62%；高雄 117 戶（-63%）、41.3 萬、年跌 4.53%——五都中唯一量價齊跌的城市。
去化速度（TOM，每戶平均成交天數）提供另一個維度：台北 6.0 天/戶、新北 5.0 天最快，桃園 6.5 天、台中 6.9 天居中，高雄 9.1 天墊底。對照去年同期（台北 6.5、新北 5.1、桃園 7.2、台中 7.8、高雄 7.4），台北與新北的去化效率甚至比去年好——量縮的市場裡，能成交的案子賣得並不慢，這是「個案分化」最直接的量化證據。
本章的預售統計來自內政部實價登錄，且有兩個必須記住的口徑：交易期間只涵蓋 2026 年 6 月 1 日至 20 日、以 8 月 1 日前公布的登錄為準，因此所有數字都是「預估值」，之後會隨補登錄而修正。預售簽約到登錄本就有時間差，最新月份天然偏低；平均單價與總價又受成交組合影響，高價個案占比一變，平均數就會跳動。讀這章請把數字當方向，不要當精確值。
從資金與財務角度再拆一層
量減 35% 與價漲並存的機制，可以拆成三層：第一層是信用管制篩選買方——高槓桿需求離場，留下的買方付款能力強、對價格不敏感；第二層是供給端守價——建照與開工大減之下，建商手上案量可控、無急售壓力；第三層是成交組合位移——賣得掉的多是核心區、品牌、捷運題材的案子，統計上的平均單價於是被「好貨占比上升」推高。三層疊加，就是月報反覆出現的「量縮價撐、個案分化」。
高雄的例外值得單獨解釋：年減 63% 的量、-4.53% 的單價，是五都唯一的雙跌。對照高雄章節可以看到，撐起 6 月數字的是義享商辦大單（35.56 億），住宅端的月銷售率僅 1.3%、五都最低——過去兩年被台積電題材推得最快的市場，正在經歷最深的均值回歸。分化不只發生在個案之間，也發生在城市之間。
預售市場的去化速度，本質上是建商現金流與買方付款能力的交會點。TOM（每戶平均去化天數）拉長，代表建商資金回收變慢，讓利、低首付與工程期零付款等方案就會出現——這些方案不改表價，卻真實改變了買方的資金曲線與建商的毛利。觀察熱銷案的共同特徵（大基地、品牌、捷運、低總價），比觀察均價漲跌更能看出當下市場願意為什麼付錢。
買方與業者可以怎麼用
買方的操作含義依城市而異：在台北、新北，量縮沒有帶來明顯讓價，等待深度折扣的期望值低，重點應放在個案比較與付款條件談判；在台中、桃園，量縮伴隨去化放慢，時間是買方的朋友，可以用更長的比較週期換議價空間；在高雄，量價齊跌但主力成交靠讓利與低總價，撿便宜的機會多、但轉售流動性的風險也最高——買進容易賣出難的市場，自住邏輯要放得更重。
業者端的濃縮結論：1,857 戶的月量意味著全市場都在搶少數有效客源，來人成本高漲的環境下，精準定位比大量曝光有效。月報後段各都熱銷案的共同特徵（大基地、品牌、捷運、低總價、彈性付款）就是市場用鈔票投出來的答案——對照自家產品，缺哪一項就補哪一項的溝通。
用這章資料做決策時，建議三步驟：先用行政區熱區表確認需求正在往哪裡集中，再用熱銷建案表比對同總價帶的替代選項，最後把付款條件換算成自己的現金流壓力測試——訂簽比例低代表前期輕鬆，但交屋時的貸款缺口不會消失。買方比較的永遠不是每坪單價，而是「同樣的月付能力，在不同案子能換到什麼」。
反方情境與追蹤重點
反方情境：本章所有數字都是「預估值」——實價登錄只涵蓋 6 月 1 日到 20 日的交易、以 8 月 1 日前公布為準，後續補登錄會讓終值上修，1,857 戶不是定案。此外，新青安 3.0 於 8 月上路，若政策買盤在第四季進場，總價上限線內的產品量能可能率先回升，屆時「年減 35%」會是這一輪的谷底而非常態。
追蹤方式：每月比對五都預估交易量的年減幅是否收斂（-35%→-20%→-10% 的路徑）、單價年增率是否由正轉平（價格開始鬆動的訊號）、以及 TOM 天數的變化方向。量先回、價後動是慣例——先看量的谷底，再談價的方向。
個案成交均價不是每一戶的可買價格，銷售率與 TOM 也會因可售戶數認定、換約與撤銷而修正；大型商辦或地上權交易更可能單筆拉高整區統計，高雄 6 月的總價定位就是實例。所有個案資訊僅為市場分析，實際購屋仍應回查最新實價登錄、建照與買賣契約，並保留貸款成數與交屋資金的安全邊際。本文不構成任何購屋或投資建議。
2026 年 6 月五都預售預估交易量年增率
2026 年 6 月五都預售銷售對照（預估）
| 城市 | 預估戶數（年增率） | 預估總銷 | 當月單價 | 單價年增率 | 總價定位 | TOM |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 台北市 | 302 戶（-21%） | 179.81 億 | 132.7 萬/坪 | +10.98% | 5,956 萬 | 6.0 天/戶 |
| 新北市 | 626 戶（-27%） | 161.86 億 | 75.2 萬/坪 | +9.69% | 2,584 萬 | 5.0 天/戶 |
| 桃園市 | 505 戶（-27%） | 94.61 億 | 47.8 萬/坪 | +6.51% | 1,872 萬 | 6.5 天/戶 |
| 台中市 | 306 戶（-50%） | 72.63 億 | 59.2 萬/坪 | +4.62% | 2,374 萬 | 6.9 天/戶 |
| 高雄市 | 117 戶（-63%） | 65.68 億 | 41.3 萬/坪 | -4.53% | 5,611 萬（含商辦大單） | 9.1 天/戶 |
資料來源與策展方法
- 甲桂林《市場月報》2026 年 8 月號，PDF 第 26–28 頁：五都預售量、金額、單價、總價與 TOM 對照；上半年累計。
- 內政部不動產實價登錄（原始資料）：交易期間 2026/6/1–6/20、截至 8/1 公布，數據為預估值。
本站未刊載原始月報頁面，而是依月報數據重新繪圖、整理表格，再加入 XMY 的資金、供給與購屋決策框架。預售統計為實價登錄預估值（交易期間 2026/6/1–6/20、截至 8/1 公布）；總經與政策資料保留報告原始時點，並標示官方來源。