創意家行銷研展部｜9 月份市場報告
封底日期 2026-08-30，資料期別不一；使用者指定系列 H1 為「創意家 2026年8月房地產市場報告」。
回到觀點與研究CREATIVE HOUSE · AUGUST 2026
創意家 2026年8月房地產市場報告
我把創意家行銷研展部 68 頁簡報重排成 3 章 12 篇：先拆日圓、股債、台韓出口與台灣預售，再以同一個十年零租金框架比較東京、大阪、首爾、曼谷與吉隆坡，最後用制度與六案回答平價住宅能與不能支持的結論。每篇保留 PDF 頁碼、數據口徑、模型假設與限制。
12LONG-FORM ESSAYS
68 頁原始市場報告封底日期 2026.08.30
3 章固定研究架構總經／海外／平價住宅
12 篇完整長文每篇超過 1,000 個繁體中文字
12 圖＋12 表原創重繪不直接刊載 PDF 頁面
策
CURATOR'S NOTE
不是把 9 月份報告改名，而是把不同資料期別重新建立口徑。
來源封面題為「創意家行銷研展部 9 月份市場報告」，封底日期 2026-08-30；內頁資料橫跨歷史序列、2026 年上半年、7 月與 8 月，並非單一月份統計。單篇中文字數介於 1,154 至 1,511 字。歷史 CAGR、單年年增率與十年模型全部分開，不把模型結果寫成保證報酬。
SOURCE LIBRARY
一份 68 頁簡報，先把報告解讀、原始資料與研究假設分層。
簡報不是完整參考文獻表；可公開核驗的數字應回查原始來源，未閉合者只標示「依報告整理」。
海外五市場均先採零租金
LTV、利率、匯率、稅費與退出折價都是研究假設，不是銀行核貸、個案報價或未來預測。
平價住宅只做條件比較
六案不足以外推全台或辨識社宅因果；實登活躍、銷售率與價差各自保留分母。
01
MACRO SIGNALS
總經與台灣預售
從匯率、股債與財政訊號，走到台灣預售市場的解約與去化壓力。
EP 01 · 總經與台灣預售
日圓干預不是日本房價訊號：先拆匯率、資金成本與台灣買方的三條路徑
報告將美日聯手買入日圓陳述為已發生事件；本站尚未獨立閉合此外部事實。對台灣海外置產者而言，真正需要管理的是換匯時點、貸款幣別與資產現金流。
1,511 字 · 約 6 分鐘
EP 02 · 總經與台灣預售美股降槓桿與科技股修正：短線投機退潮，為何不等於長期資產配置失效
第 6 至 7 頁把科技股修正與投機槓桿放在一起；對購屋者而言，應把一年內要用的自備款與十年以上資產分開管理。
1,337 字 · 約 6 分鐘
EP 03 · 總經與台灣預售美國債務利息升高後，主權債與投資級債券不能只看票息
第 8 至 9 頁從美國債務利息談到主權債與投資級債；讀者應把利率、存續期間、信用利差與幣別風險分開。
1,309 字 · 約 6 分鐘
EP 04 · 總經與台灣預售台韓半導體出口超越日本：景氣紅利如何傳到台灣稅收與預算
第 11 至 12 頁並列台韓半導體出口、證交稅與 2027 預算；重要的是區分產業所得、交易活動與財政配置。
1,265 字 · 約 6 分鐘
EP 05 · 總經與台灣預售預售解約升溫但整體率約 1.1%：七都真正壓力在庫存、區位與產品分化
解約件數與待售戶數都在升高，但報告沒有說市場全面崩跌；應同時看分母、管制前後、去化年數與區域產品。
1,297 字 · 約 6 分鐘
02
OVERSEAS PROPERTY
海外不動產五市場
在相同零租金框架下，比較東京、大阪、首爾、曼谷與吉隆坡的股權回報。
EP 06 · 海外不動產五市場
東京房價年增不等於股權獲利：零租金、70% LTV 下為何 4.32% 才損益兩平
報告以新台幣 4,000 萬房屋買價、持有十年、不出租、70% LTV 與 3.5% 利率測試東京；歷史代理 4.11% 仍得到 MOIC 0.973x。
1,231 字 · 約 6 分鐘
EP 07 · 海外不動產五市場大阪中心六區不是同一個市場：6.49% 歷史代理背後，先看退出樣本集中度
大阪零租金模型的基準 MOIC 1.33x、IRR 4.17%，但高預算近新退出樣本高度集中中央、北、西三區，不能外推六區。
1,240 字 · 約 6 分鐘
EP 08 · 海外不動產五市場首爾新分售年增 33.79% 不能當十年 CAGR：低 LTV 模型真正考驗自有資金
首爾模型受法規額度影響，有效 LTV 約 22.79%；基準房價 CAGR 3% 時，十年 IRR 只有 0.954%。
1,171 字 · 約 6 分鐘
EP 09 · 海外不動產五市場曼谷房價歷史 CAGR 4.7104% 仍可能虧損：外國人先查配額、產權與融資
零租金、70% LTV 情境下，曼谷歷史 CAGR 4.7104% 對應十年利潤 -647.75 萬、IRR -6.77%；損益兩平要 7.3556%。
1,154 字 · 約 6 分鐘
EP 10 · 海外不動產五市場吉隆坡純價差模型為何不成立：2.6220% 歷史 CAGR 對上 6.0404% 門檻
新台幣 2,000 萬房屋買價、不出租、70% LTV 的吉隆坡模型，基準 MOIC 0.560x、IRR -8.15%；報告不建議只靠價差進場。
1,160 字 · 約 6 分鐘
03
AFFORDABLE HOUSING
平價住宅制度與六案
先分清租賃型社宅與受管制出售，再用六案說明相關不等於因果。
閱讀與引用說明
本系列是使用者提供之《創意家行銷研展部 9 月份市場報告》的轉化策展，不刊載原始 PDF 頁面，也不取代完整報告。歷史價格代理不是未來預測；海外 LTV、利率與匯率均為研究情境，不是核貸承諾；平價住宅僅六案且資料口徑不同，不宜解讀為因果或外推全台。內容僅供研究與教育，不構成購屋、貸款、投資、法律或稅務建議。