六案為何走出不同去化路徑：社宅影響是條件函數，不是單一因果

先把問題問對

若社宅是單一決定因子，六個建案的交易活躍、價差與銷售應大致同向。報告第 62 至 66 頁呈現的卻是分散結果：有低於同窗也有高於同窗，有折價也有溢價，溢價個案之間的市場表現仍完全不同。這不是研究失敗，而是單因果說法被資料拒絕。

最有力的對照是成大之森與國城寶寶。前者房型校正後標準化單價差 +28.3%，同窗交易量指數 73、比同窗低 27.2%；後者價差 +14.6%，交易量指數 453、比同窗高 352.9%。同樣『溢價』並沒有產生同方向結果。

報告數據告訴我們什麼

六案交易量指數依序為：國美榕遇 65（-34.9%）、長虹 MVP 40（-60.0%）、新碩永傳 140（+40.4%）、漢皇 River Sky 354（+254.1%）、成大之森 73（-27.2%）、國城寶寶 453（+352.9%）。這是同窗期實價登錄活躍度代理，不是整案銷售率。

房型校正後標準化單價差依序為：國美榕遇 +0.5%、長虹 MVP -16.8%、新碩永傳 -0.6%、漢皇 River Sky -3.7%、成大之森 +28.3%、國城寶寶 +14.6%。校正提高可比性，卻仍未控制樓層、景觀、付款、品牌與基地差異。

平價住宅不是單一法律類型。多數社會住宅是租賃型，桃園另有受管制出售的可負擔住宅；土地取得、持有與移轉條件不同，就不能只因名稱相近而合併比較。六案資料亦混合公開實登與使用者提供銷售資料，分母與申報時點不完全一致。

把數字放回決策結構

四象限比單一排名更有用。新碩永傳與漢皇 River Sky 位在折價、活躍較高區；長虹 MVP 是折價但活躍低；成大之森是溢價且活躍低；國城寶寶則是溢價且活躍高。若社宅或價差能單獨決定結果，這些組合不應同時存在。

合理的解釋應是條件函數：市場冷熱、價格、品牌、基地、交通、房型、付款條件、同質競爭、嫌惡設施，以及社宅戶數、比例、樓層、棟別、出入口與管理共同作用。現有資料能提出這些假說，無法估計每項效果大小。

個案銷售同時受市場冷熱、定價溢價、基地、品牌、交通、坪數、付款條件、社宅比例與動線分流影響。六個建案可以用來提出機制假說，不能用來證明『有社宅就難賣』或相反命題；相關方向不一致，反而提醒我們先校正產品與市場。

實際決策前要做什麼

下一步為每案補齊同一觀察窗的來客、議價、簽約、退戶與銷售存量，並記錄消費者是否知道社宅安排、未購原因與銷售話術。公開實登只作成交活躍代理，不拿來替代建商內部銷售率。

個別買方則應回到自身需求：核對棟別、樓層、動線、公設、管理規約、付款與實登可比戶。文章不告訴讀者哪案最好，而是提供一個拒絕單一標籤的方法：凡是無法拆到物件與契約的說法，都不作決策依據。

下一輪研究應補齊社宅戶數與比例、樓層棟別、出入口、公設、來客到退戶的銷售漏斗，以及消費者是否知悉社宅安排。只有同一市場、相近產品與一致觀察窗的配對，才有機會更接近因果辨識。

限制、反方情境與閱讀邊界

樣本僅六案，且非隨機抽樣。實價登錄有申報遞延，交易量指數、銷售率與房型校正價差的分母、時點不同；它們可以並列觀察，不能相加成總分。

房型校正仍未控制所有品質，社宅配置資訊也不完整。本文不把任一案的表現歸因於社宅，不將六案外推全台，也不提供購屋、投資或議價建議。

本章樣本只有六案，且部分銷售率不是官方統計，不能外推全台市場。實價登錄有申報遞延，月均交易量不等於整案銷售率；標準化價差也只校正已知房型，未消除景觀、樓層、裝修與付款條件差異。