社會住宅不是單一制度：五類縣市與六個預售個案的比較起點

先把問題問對

『社會住宅會不會影響旁邊建案銷售』看似是市場問題，第一步其實是法律與制度分類。臺北、新北、臺中及多數中央、地方社宅以出租為主；桃園另有受管制出售的可負擔住宅。租賃、出售、使用權與所有權不同，住戶資格、移轉限制與社區管理也不同。

報告第 58 頁將章名定為『平價住宅比較』，第 59 至 60 頁再整理五類縣市制度與取得工具。這個順序很重要：先確認制度，再看個案。如果只因案場附近出現『社宅』兩個字就合併分析，後面的銷售比較會從起點失真。

報告數據告訴我們什麼

報告依臺北、新北、桃園、臺中與其他縣市五類整理。桃園可負擔住宅所列核心條件包括 25 至 45 歲、設籍滿一年、婚育家庭、無自有住宅及符合所得財產門檻；它是受管制出售型特殊住宅，不能和租賃型社宅混稱。

六個預售個案的平均當前銷售率 61.2%、平均銷售時長 14.2 個月、平均每月去化率 4.80 個百分點；中位銷售率 58.0%、中位時長 13.5 個月、中位月去化率 3.97 個百分點。平均與中位不同，已顯示個案分布不整齊。

平價住宅不是單一法律類型。多數社會住宅是租賃型，桃園另有受管制出售的可負擔住宅；土地取得、持有與移轉條件不同，就不能只因名稱相近而合併比較。六案資料亦混合公開實登與使用者提供銷售資料，分母與申報時點不完全一致。

把數字放回決策結構

制度差異可能透過住戶組成、管理、公共設施、棟別與出入口被市場感受，但方向不是固定的。獨立棟、低樓層或動線分流可能降低疑慮；共用大廳、資訊不透明或同質供給則可能放大疑慮。這些都是待驗證機制，不是『社宅』標籤本身的必然效果。

六案描述統計也不能回答平均因果效果。銷售率來自使用者提供資料，不是同一公開資料庫；每月去化率以當前銷售率與時長換算，並不等同完整逐月簽退戶。案場推出月份、市場熱度與付款條件不同，直接排名會把背景差異誤當制度差異。

個案銷售同時受市場冷熱、定價溢價、基地、品牌、交通、坪數、付款條件、社宅比例與動線分流影響。六個建案可以用來提出機制假說，不能用來證明『有社宅就難賣』或相反命題；相關方向不一致，反而提醒我們先校正產品與市場。

實際決策前要做什麼

看案時先做制度卡：法律名稱、出租或出售、所有權、申請資格、戶數比例、棟別樓層、出入口、公設與管理。若銷售現場無法提供核准圖說或正式說明，就把未知標成未知，不用口頭印象自行補完。

研究比較則應把同市場、同期間、相近總價與產品的案子配對，再觀察來客、議價、簽約、退戶與消費者知悉度。只有結果與中介機制都能對上，才可能進一步討論影響；六案目前只適合形成下一輪問題清單。

下一輪研究應補齊社宅戶數與比例、樓層棟別、出入口、公設、來客到退戶的銷售漏斗，以及消費者是否知悉社宅安排。只有同一市場、相近產品與一致觀察窗的配對，才有機會更接近因果辨識。

限制、反方情境與閱讀邊界

桃園可負擔住宅條件與各地工具可能隨政策調整，本文依 2026-08-30 報告整理，不取代最新法規與招租、申購公告。『平價住宅』是報告章名，不代表所有制度都以低價出售。

六案平均值不是全台母體，也不能推回所有社宅周邊建案，更不能做因果推論。銷售率、實登與月去化率分母不同，文章不提供買進、避開或議價結論。

本章樣本只有六案，且部分銷售率不是官方統計，不能外推全台市場。實價登錄有申報遞延，月均交易量不等於整案銷售率；標準化價差也只校正已知房型，未消除景觀、樓層、裝修與付款條件差異。