東京房價年增不等於股權獲利：零租金、70% LTV 下為何 4.32% 才損益兩平

先把問題問對

東京房價長期上漲，是海外置產最常見的銷售敘事；但投資人支付的不是一條房價指數，而是自備款、利息、稅費、管理與退出成本。報告第 17 至 24 頁刻意把租金設為零，目的不是說東京沒有租金，而是測試：如果只靠價差，資產上漲能不能覆蓋完整摩擦。

這個壓力測試尤其適合自用、空置或尚未確定出租資格的買方。把租金先拿掉，可以避免用尚未簽約的收入替已確定的成本背書。若零租金情境都無法承受，交易就高度依賴滿租、租金成長與順利退出，安全邊際自然較薄。

報告數據告訴我們什麼

模型房屋買價為新台幣 4,000 萬、持有十年、70% LTV、利率 3.5%、貸款期 25 年且零租金；4,000 萬不含取得、融資、持有與出售成本。採用 2016 至 2025 年中古單價歷史代理 4.11% 時，股權 MOIC 為 0.973 倍、IRR 為 -0.41%；損益兩平房價 CAGR 是 4.32%。

東京 2024 年度新築供給 8,272 戶、年減 25.5%，戶均價 1.1632 億日圓、年增 11.2%，每平方公尺 177.3 萬日圓、年增 10.1%，首月契約率 69.8%。這些是市場截面，不能直接替代模型中的十年同物件報酬。

五個海外模型都以不出租或零租金為核心情境，目的不是預測真實租賃收益，而是刻意拿掉租金，觀察房價上漲能否單獨覆蓋利息、交易稅費、持有成本與退出折價。模型使用的 LTV、利率與房價年增率都是研究參數，不是銀行報價或未來保證。

把數字放回決策結構

4.11% 與 4.32% 只差 0.21 個百分點，十年後卻從資產上漲變成股權小幅虧損，因為槓桿部位每年都支付資金成本。MOIC 0.973 倍表示名目收回低於累計投入；IRR -0.41% 則把投入時間也納入，兩個指標都不能用房價漲幅替代。

報告列出的港區 6.72%、江東區 6.06%、中央區 5.72%、板橋區 5.34% 是不同時間與物件組合的中古單價歷史代理，不是同一戶住宅重複交易。區域平均會受屋齡、坪數、站距與成交組合改變，不能挑最高行政區直接塞進未來十年。

槓桿會同時放大上漲與成本。房價 CAGR 高於零，不等於股權 IRR 必然為正；若融資利率、稅費與交易摩擦高於資產增值，投資人仍可能虧損。跨城市比較也不能只排 CAGR，還必須比較可借成數、持有期間現金流與退出市場深度。

實際決策前要做什麼

交易前應用物件層級資料重做模型：成交價、固定資產稅、管理修繕、仲介、登記、貸款費用、出售成本與匯率。租金若要加入，只採用可比物件、扣除空置與管理後的淨租金，並另做零租金壓力情境。

融資部分必須取得銀行 term sheet，確認外國人實際 LTV、利率型態、還款年限與提前清償。報告的 70% 與 3.5% 是研究假設，不是核貸承諾；若實際只能借五成或利率更高，股權投入與損益兩平點都會改變。

海外購屋前應逐項取得書面文件：外國人資格、產權或配額、銀行 term sheet、利率與費用、稅負、管理費、匯款證明、出租限制及退出程序。若任何一項仍靠口頭說明，就先把 LTV 降到零、租金降到零、成本往上調，再看情境是否仍可承受。

限制、反方情境與閱讀邊界

東京供給與價格統計是特定年度市場截面，歷史代理也未控制同一物件品質。本文未把 4.11% 當未來預測，更未宣稱東京所有行政區或物件都能達到同一報酬。

實際交易還有匯率、地震、屋況、租賃法規、稅務與流動性。自用價值與財務回報可以分開討論，但若以投資名義決策，就不能用自用偏好掩蓋負現金流。

歷史價格代理不是同一物件的可實現報酬，更不是未來預測。匯率、融資、空置、法規、稅費、屋況與流動性都可能改寫結果。本文呈現的是報告情境的研究拆解，不是核貸承諾、特定標的推薦、稅務或法律意見。