日本住宅取得資金贈與非課稅：500 萬／1,000 萬的條件與申報

先看日期與贈與形式

國稅廳目前說明的適用贈與期間為 2024 年 1 月 1 日至 2026 年 12 月 31 日。優惠針對直系尊屬贈與的金錢，並要求款項依期限實際用在符合條件的住宅新建、取得或增改建。直接把房屋或土地贈與子女，不是這項金錢特例；拿到贈與款後用來償還既有房貸，也不符合住宅取得資金特例。

本文查證的官方規則只列示贈與期間至 2026 年底。2027 年是否延長、額度是否維持或改變，目前標為未知，須等正式法令及國稅廳更新。2026 年受贈而在次年申報，和 2027 年新發生的贈與是兩件事，不能把前一年度上限直接帶入後者。（來源：NTA No.4508；查證：2026-10-18）

500 萬與 1,000 萬怎麼分

符合「省能等住宅」法定類別並有要求的性能證明時，上限為 1,000 萬；其他住宅上限為 500 萬。按受贈者合併計算，多位直系尊屬不會倍增上限。須先區分過往使用年度：2009 至 2023 年曾適用住宅資金非課稅特例者，原則上不能適用本期制度；2024 至 2026 年本期已使用的非課稅額，才從本期上限扣除後計算餘額。災害等法定例外須另核，不可一概視為只扣餘額。（來源：NTA No.4508「非課稅限度額」及受贈者要件 (4)；查證：2026-10-18）

資格核對表

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表內數字及資格來源：NTA No.4508 受贈者要件 (1) 至 (8)、住宅要件及程序；查證：2026-10-18。「合計所得」是日本所得稅法上的所得數字，不能直接拿薪資總收入代入。身分用語須連同 No.4432 定義判斷，不能認為「有日本住所就一定合格」。

此表是初步核對，不涵蓋全部建物文件、二手屋耐震要件、特殊交易關係或期限例外。房屋面積、所得或入住時間不明時，不能把「可能符合」當成已取得免稅資格。

2026 年受贈，要分開記住三項時程

購屋、建屋或增改建的資金投入與取得要件：須於 2027 年 3 月 15 日前，將住宅取得資金全額投入並符合相關新建、取得或增改建要求。買現成屋或分售公寓的「取得」原則須已交付；自建屋尚未完工有特定工程進度及證明要求，不能只簽約或付款就算完成。（來源：NTA No.4508 (6)、名古屋國稅局檢查表第 6、7 項，後者為 2025 年版、僅參照取得定義；查證：2026-10-18）

入住：須於 2027 年 3 月 15 日前入住，或在該時點可確定其後不遲延入住；如果直到 2027 年 12 月 31 日仍未入住，原則上不能適用並須修正申報。年底日期不是人人可用的延後入住寬限。（來源：NTA No.4508 (8)；查證：2026-10-18）

申報：2026 年贈與的申報期間為 2027 年 2 月 1 日至 3 月 15 日。須提出載明特例的贈與稅申報書，並依個案附親屬關係、所得、買賣或承攬契約、住宅登記及性能等證明。NTA 現行頁面連結的檢查表及附件清單是 2025 年分版本，可先準備資料，但不能把該版日期當成 2026 年受贈的時程；申報時須取用相應年度版本。（來源：NTA No.4508「程序」「提出書類」；查證：2026-10-18）

實例：父親與祖父共同提供 1,200 萬

假設父親和祖父合計提供 1,200 萬日圓給成年受贈人買省能等住宅，且全部資格均符合、沒有本期已用額，住宅特例上限仍是合計 1,000 萬，不是兩位各有一份。剩餘 200 萬還要按適用課稅方式計算；即使贈與總額未超過上限，使用住宅特例仍須期限內申報。（假設金額為教學例；規則來源：NTA No.4508 Q&A Q2、Q6；查證：2026-10-18）

適用年份：本文僅說明 NTA 目前列示至 2026 年 12 月 31 日的贈與期間；資格要按贈與年度、住宅文件和申報年度核對。

官方來源（查證：2026-10-18）：NTA No.4508、No.4508 Q&A、No.4432 身分類別、申報附件清單（2025 年版）、名古屋國稅局檢查表（2025 年版）。

前往日本贈與稅工具：以受贈者為單位，在住宅資金資格清單核對全部贈與人合計金額、住宅類型、所得、面積、用途及文件。2027 年贈與規則未確認時不計入優惠。