住宅ローン控除和父母購屋贈與能一起用嗎？先分清所得稅與贈與稅

兩項制度各自處理什麼

住宅貸款控除是在符合當年度住宅、貸款、入住、所得等條件時，依所得稅規則計算的扣除。住宅取得資金贈與非課稅則處理符合條件的直系尊屬金錢贈與。它們處理的稅目與資格不同，適用其一不代表另一項自動成立。

國稅廳 No.1213 Q&A 說明，同時採用住宅資金贈與特例與住宅貸款控除時，要從相應房屋或土地的取得對價中扣除已適用特例的金額。官方例子是房屋取得價額 3,000 萬、住宅資金贈與特例適用額 800 萬，住宅貸款控除計算基礎的取得價額為 2,200 萬。這是調整控除的計算基礎，不代表最後所得稅一定少 800 萬或一定退到特定金額。

實際盤點順序

1. 列出房屋、土地各自取得對價，確認登記持分及是否以贈與款支付。
2. 判斷贈與款是否真的符合住宅取得資金特例；不合格的款項不能先當成特例金額扣除。
3. 用途明確時，從實際投入的房屋或土地取得對價分別扣除特例額；用途不明時，以扣贈與特例前、按本人持分計算的房屋與土地各取得對價比例，分攤特例額後再分別扣除。不是只拿兩者持分百分比互相比較。
4. 另行核對住宅貸款控除的貸款餘額、住宅類型、入住日期、所得、申告方式及當年度上限。
5. 分別保留兩套計算表與證明文件，避免把贈與稅優惠額當成所得稅退款額。

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實例：3,000 萬購屋、800 萬適用特例

NTA 官方例是房屋取得對價 3,000 萬日圓，其中 800 萬適用住宅資金贈與特例，控除計算使用的房屋取得對價為 2,200 萬。若房屋與土地的資金用途無法明確區分，須以扣贈與特例前、按本人持分計算的房屋與土地各取得對價比例，分攤特例額後再分別扣除。（來源：NTA No.1213 Q&A A1；查證：2026-10-18）

例如房屋對價 2,000 萬、土地 1,000 萬，受贈者兩者都持有 100%，用途不明時仍是按 2：1 分攤，不是因持分相同就各分一半。若特例額為 600 萬，房屋分攤扣除 400 萬、土地 200 萬，調整後分別為 1,600 萬與 800 萬。（假設金額為教學例；依 NTA No.1213 Q&A A1 算式；查證：2026-10-18）

公寓等房屋與基地的居住部分比例相同，且有「住宅及土地等」住宅借款時，官方另說明從兩者取得對價合計扣除。後續仍須依合格貸款餘額、住宅種類與入住年度等計算，以上調整後對價不是可領回的所得稅。（來源：NTA No.1213 Q&A A1 註；查證：2026-10-18）

另外，拿贈與款去償還既有房貸，不符合住宅取得資金非課稅特例；新取得住宅與貸款控除是否適用也需按當年條件確認。文章只說明制度如何銜接，不替個別家庭判定兩種優惠可否取得。

適用年份：本文引用 NTA No.1213 現行說明及官方示例。住宅貸款控除的住宅類型、年限、限額與所得條件會依入住年份變動，實際申報須查當年規則。住宅資金特例目前列示至 2026 年底，2027 年未知。

官方來源（查證：2026-10-18）：NTA No.1213 Q&A A1、No.1211-1、No.1225、住宅資金非課稅 No.4508、No.4508 Q&A Q4 還既有貸款。

前往日本贈與稅工具：先核對贈與課稅範圍與住宅取得資金資格；住宅貸款控除及取得對價調整另依國稅廳官方資料核對。