日本買房自住或出租，住宅資金贈與特例差在哪？

自住不是宣稱，而是要件

這項優惠不是只要房屋登記在受贈人名下就成立。受贈人須以符合條件的贈與金錢，於規定期限內取得或建造符合條件的日本住宅，並取得所有權或共有持分。新建或取得房屋的登記面積須為 40 平方公尺以上、240 平方公尺以下，其中至少二分之一由受贈者自住。公寓等區分所有建物看專有部分的登記面積，不可直接拿含公共設施的銷售面積判斷。（來源：NTA No.4508 住宅要件 (1)；查證：2026-10-18）

所得也與面積連動：40 平方公尺以上、未滿 50 平方公尺者，贈與年合計所得須不逾 1,000 萬日圓；50 至 240 平方公尺者，須不逾 2,000 萬日圓。還要核對住宅性能、中古屋耐震及其他受贈資格。（來源：NTA No.4508 受贈者要件 (3)；查證：2026-10-18）

純出租房不符合自己居住用途。若一棟房有自住與出租混合，至少二分之一須為受贈者居住用途，並保留平面圖、登記與實際使用證明；達到面積比例只通過這個要件，其他條件仍須符合。不要以「未來可能搬進去」代替入住事實或法定入住時限。（來源：NTA No.4508；查證：2026-10-18）

用途改變時，按時間線重新檢視

購屋時先記錄贈與日、付款日、交屋日、入住計畫及申告期限。2026 年受贈者須於 2027 年 3 月 15 日前將贈與資金全額投入並符合住宅新建或取得要求；入住也須在同日前完成，或可確定同日後不遲延入住。到 2027 年 12 月 31 日仍未入住，原則上不能適用而須修正申報。年底不是普遍入住寬限，不能略過前面的條件。（來源：NTA No.4508 受贈者要件 (6)、(8)；查證：2026-10-18）

若入住後才轉出租、轉售或改變用途，應保留原始取得、自住及後續變更的時間證據，再依實際事實核對；本文不把用途變更概括寫成一定失效或一定不受影響。

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實例：先出租一年再搬入

假設父母在 2026 年贈與購屋資金，子女買下日本公寓，卻規劃先整戶出租一年才入住。這個租賃安排不能單憑「2027 年底前搬入」認定合格；仍須在 2027 年 3 月 15 日前入住，或在該時點可確定其後不遲延入住。刻意先出租一年的計畫，不能自行當作符合後者的證據；不滿足入住要件就不能套用特例。若交屋、出租與入住日期尚未確定，應標示資格待確認。（假設情境；規則來源：NTA No.4508 (8)；查證：2026-10-18）

適用年份：NTA 目前列示 2024 至 2026 年贈與期間；個別入住日期、房屋規格和文件期限需按贈與年度確認。2027 年制度尚不能從 2026 年資料推定。

官方來源（查證：2026-10-18）：NTA No.4508、No.4508 Q&A、名古屋國稅局取得、面積及附件檢查表（2025 年版；日期不可直接套用本年度）。

前往日本贈與稅工具：先核對住宅資金用途與資格清單；混合用途和實際入住日期，仍須依官方規定及個案文件另外確認。