台灣人去日本買房，誰在賣？52 家日本置產業者的切角圖鑑

2026 年 9 月，我為了協助一位合作夥伴規劃「對台灣人銷售日本房地產」的定位，把台灣市場上能找到的日本置產推廣業者整理了一輪：共 52 家，依東京、大阪關西、福岡九州、北海道、沖繩其他與全日本平台分區，逐家記錄產品、賣點切角、數字佐證與廣告渠道。

這篇不是推薦名單，也不是評比。它回答的是三個比較冷靜的問題：這個市場為什麼熱、業者現在擠在哪裡、還有哪些位置沒有人站。

調查日期為 2026 年 9 月 11 日，搜尋資料取自 Ahrefs 台灣地區 2026 年 9 月 1 日的匯出。業者數字多為業者自述或媒體引用，未經第三方查核，使用時請當作「業者怎麼說」而不是「市場怎麼樣」。

先看結論

• 在東京 23 區的新建公寓市場，台灣人已是最大的海外買家群。 日本國土交通省首次針對海外買家做的調查顯示，2025 年 1 到 6 月東京 23 區由海外居住者買下的新建公寓共 308 戶，其中台灣買家 192 戶，約占六成二；都心六區的外資占比為 7.5%。
• 業者結構分三類： 日商在台子公司、台灣本土公司、港系或平台型。東京都心中古套房、代租代管、免費講座是最擁擠的賽道，切角高度雷同。
• 大阪是 2026 年的第二戰場。 萬博、IR 賭場、特區民宿三個題材同時發酵；福岡與熊本靠「交通機能」與「台積電加避難」兩個敘事崛起。
• Google 付費搜尋幾乎是空白。 只有 6 家業者買關鍵字，每家每月預估付費流量只有幾十次；多數業者靠 Facebook、Instagram、LINE、講座、博覽會與新聞置入。
• 內容型 SEO 有效，但推廣業者裡少有人做。 熊本未來這家成立不久的公司，靠流程與稅務文章拿到每月約 3,700 次自然流量，與深耕 17 年的信義日本整站相當；媒體平台 HouseFeel 房感則另屬一類，整站約 19.8 萬次。

市場為什麼熱：先分清楚事實與話術

先講已發生的事實。依風傳媒 2026 年 7 月轉述日經亞洲的報導，日本國土交通省的調查指出，2025 年上半年東京 23 區新建公寓的買家中，海外居住者占 3.5%，其中台灣人 192 戶，中國 30 戶，新加坡 21 戶。自由時報 2026 年 2 月引用同一調查的 2024 年全年數字：外國居民買下 331 戶，台灣人占 32%，已是第一。要注意兩篇報導的口徑不同，一個是「海外居住者」、一個是「外國居民」，32% 與六成二不能直接拿來比較增幅。

兩個數字放在一起看，重點不是「台灣人很會買」，而是外資在整體市場的占比其實不高，只是結構明顯向台灣集中。這是我的判讀。對業者來說，這代表台灣客群值得單獨經營；對買方來說，這代表你遇到的每一份文宣，都是針對你量身設計的。

接著是業者怎麼說。我把 52 家業者文宣裡的購屋動機歸納成六種，並保留原文，方便讀者辨認話術：

• 匯率： 「日幣匯率跟房貸利率現在這麼香甜」（東京明豐與利菁合作的內容）、「台幣升值買日本房產變更便宜了」（CLEARTH LIFE）、「日圓作為避險貨幣的配置優勢」（謙建）。
• 租金投報： 「東京房市長期穩定的黃金租金回報」（謙建）、物件頁直接標示表面投報 4 到 13%（JPHome）、「大阪 4 到 6% 優於東京 3 到 4%」（R-GROUP）。
• 資產分散： 「海外資產配置」是 RENOSY 講座主軸；信義日本說客戶一半自用、一半投資。
• 自用與度假： 「在熟悉的城市有個家」（信義日本）；Plaza Homes 說「在日本有房是一種身分地位」。
• 移居與避難： 「台海局勢愈緊張，熊本房地產需求就愈高」；經營管理簽證是谷町君、衛富達、R-GROUP 的延伸服務（簽證與法人設立的實際門檻，可參考我自己經營的東京商務中心整理的日本開公司不是填表而已，利益揭露：那是我的服務）。
• 觀光紅利： 「訪日客 2025 年 1 到 9 月達 3,160 萬人」（KEYVEST）、大阪特區民宿「全年 365 天可經營」（Trusty、R-GROUP）。

匯率與投報這兩個切角，我在日圓干預不是日本房價訊號、東京房價年增不等於股權獲利與大阪中心六區不是同一個市場三篇拆過。表面投報率還沒扣管理費、修繕積立金、固定資產稅、非居住者所得稅與空置期；文宣裡的數字，請先問「是表面還是淨投報」。

台灣人在 Google 搜尋什麼

依 Ahrefs 台灣地區 2026 年 9 月的月均搜尋量，「日本房價」約 1,100 次、「日本移民」約 900 次、「日本置產」約 350 次、「大阪買房」與「北海道買房」各約 300 次、「日本不動產」與「日本房地產」各約 250 次、「東京房地產」與「經營管理簽證」各約 200 次；「東京買房」「京都買房」「沖繩買房」各約 100 次、「福岡買房」約 70 次。

這組數字有三個值得注意的地方：

1. 搜尋量都不大。 最大的「日本房價」也只有四位數，這是一個靠講座與社群收單、不靠搜尋量堆出來的市場。
2. 點擊成本極低。 「日本置產」每次點擊約 0.45 美元，「日本房價」約 0.10 美元，「京都買房」最貴也只有 1.2 美元。
3. 地區字已經被平台占走。 「地區加買房」的前排多被 Japan-Property、Real Estate Japan、wagaya、神居秒算等平台占據；本土業者只有信義日本與 maaūu 擠得進前 10。

搜尋結果頁還有兩個現象。核心字都已出現 AI Overview，常被引用的來源是信義日本、RENOSY 新聞區、maaūu、熊本未來、Real Estate Japan 與自由時報；「日本買房」的自然結果第 3 名，是 PTT 的「很多人都在瘋日本買房，是不是都沒做功課」討論串。People also ask 的問題盒則集中在「台灣人可以在日本買房子嗎」「日本買房可以拿永居嗎」「日本買房大概多少錢」「為什麼日本人不買房子」「在日本買房子可以住多久」。

換句話說，讀者在搜尋的是「能不能、要多少、有什麼風險」，業者在講的卻是「投報多高、匯率多香」。這個落差，就是內容型業者能拿到流量的原因。

52 家業者的地區分布

我依業者「主打市場」歸類，多數業者其實橫跨不只一個地區，這裡只計入主力市場；全日本平台型單獨列一類。

• 東京都心 26 家： 最大宗。中古套房、代租代管、講座是入場門票；新建整棟與高級公寓是次要戰場。
• 大阪與關西 7 家： 萬博、IR 賭場、特區民宿三個題材同時發酵，2026 年成為第二熱門地區。
• 福岡與九州 4 家： 福岡靠交通機能，熊本靠台積電二廠與「台灣有事」的避難敘事。
• 北海道 3 家： 多為東京業者的第二產品線（二世谷度假宅），獨立經營的業者少。
• 沖繩與其他 2 家： 港系平台為主；名古屋、仙台、札幌幾乎無人專攻。
• 全日本與平台型 10 家： 以物件量取勝的搜尋平台、海外房產媒體，以及 YouTube 頻道等內容型渠道。

下面逐區列出業者。25 家重點業者的切角、數字與 CTA 另整理在文章上方的資料表；這裡以一到兩句話說明每家在做什麼。

東京都心（26 家）

• RENOSY 利諾喜： 東證上市 PropTech 集團 GA technologies 的台灣法人，2024 年 9 月設立，台灣是其海外首站。主打新宿、港區中古投資套房，AI 選屋加 App 代管；自述空置天數 27 天、入住率 99.7%。
• 信義日本： 台灣品牌 2009 年進日本，據點東京六本木、三田、大阪、京都，新築、中古、商用皆做，是本土業者中規模最大者；自述協助超過 6,000 組客戶。
• 東急房地產（台灣）： 東急不動產 HD 子公司，2014 年設台灣據點，以東急沿線整棟物件見長；Google Ads 只投放「福岡買房」一個字，導到福岡新建案頁。
• 台灣三井不動產投資顧問部： 主打港區、千代田、澀谷、新宿新建高級公寓，並代理北海道二世谷酒店式公寓；是本樣本付費關鍵字成本最高的業者，頁面附風險警語。
• 東京南青山不動產： 全日本物件，主打代管透明度，每月寄送中文收支表單；自述管理 150 件以上，代管費第一間 3%、第二間起 2%。
• CLEARTH LIFE 東京都心不動產： 自建都心新建小坪數套房（約 25 平方公尺），從土地購入到分售租管一條龍，主打「小資房東」；自然流量每月約 13 次，幾乎沒有 SEO。
• J&E 東京媽媽： 台灣人吳仕強 2012 年創辦，購屋顧問、資產代管、非居住者稅務申報三大服務，內容行銷走避坑路線，提供投報率、成本與稅負計算器。
• 東京明豐開發： 東證上市公司明豐的台灣子公司，2025 年 2 月開幕，主打 23 區城西、城南整棟租賃住宅，品牌 EL FARO 與 MIJAS；顧問利菁代言。
• 忠訓地產 WinnerLife： OK 忠訓集團旗下，持台灣代銷牌照，日本線與明豐合作賣整棟，另賣大阪民宿與北海道 Hotel101；兩個月內北中南 8 場講座。
• JoyLife 就樂富： 台灣人在日經營 20 年，自述管理 100 件以上，官網以「電話、赴日看屋、出價、當房東」四步驟引導客戶。
• JPhouse 杰豪地產： 日本橋總部，買賣、管理、民宿營運、移居協助四大業務，宅建士、司法書士、稅理士組成團隊；自述管理約 1,000 件。
• JPHome 家豪國際： 東京 23 區為主，兼大阪、京都、名古屋、福岡；物件頁直接標示表面投報 4 到 13%。
• 樂房集團： 台北、台中兩據點，價格帶分七級距，主打解決「租不出去、賣不掉」的痛點。
• KEYVEST 丰睿日本不動產： 台日兩地持牌，主打皇居綠景、東京塔最前列的豪宅與整棟，另代理北海道 NOT A HOTEL 與 MUWA NISEKO 共享度假宅。
• City Homes 東京城市房地產： 2023 年 12 月設台北 101 辦公室，自述「客戶過半是台灣人」，THE CITY 系列新建整棟收益型商業大樓，兼賣沖繩海景 Villa。
• 衛富達 WealthPark 台灣： 2022 年設台灣子公司，2025 年增設熊本辦公室因應台積電效應；買賣、代管 App、公司設立、簽證、稅務一手包。
• AIKEN JAPAN 愛建： 日商台灣分公司 20 年，涵蓋首都圈、關西、名古屋、福岡、仙台、廣島、岡山、熊本 8 區，新建木造一棟公寓為主；自述 2026 年 8 月入居率 99.01%。
• 神居秒算： GA technologies 旗下平台，自述連結全日本 15 萬件以上物件，App 提供投報率模擬；有買「日本房地產」等關鍵字。
• 谷町君： 2016 年創立的在日華人企業，橫跨東京、大阪、京都，新築公寓、旅館、商業設施、白馬度假投資與投資移民服務一手包，以「谷町君商學院」YouTube 做內容行銷。
• 三井不動產 Realty 繁中站、ITRC 國際東京不動產、謙建國際地產 × NEXAS PROUD、住匠株式会社、小僧帶路、卓越日本房屋、利科置地： 其餘 7 家以中古仲介、講座或個人顧問為主，其中謙建 2026 年 6 月在台北遠東香格里拉辦免費講座，主打東京「一極集中」與日圓避險；小僧帶路是京都住 7 年的個人顧問，立場反對盲目追低價。

大阪與關西（7 家）

• maaūu 也有房產： 台灣本土 PropTech，創辦人劉冠宏，主攻關西新建案並與阪急阪神不動產合作，也做中古、收益型、塔樓與民泊；有買福岡、京都關鍵字。
• FMI JAPAN／至匯投資： 港系，台北、台中有展廳，自建大阪 The Peak 系列 6 案，自營民宿平台 OKINI Home 超過 1,000 間；主辦「台灣日本不動產博覽會」。它的一句話值得記下：「以前大家會先問價格、問報酬率，現在更多是在問：空置怎麼控、現金流穩不穩。」
• R-GROUP： 大阪在地華語業者，夢洲、港區、灣岸為主，主打特區民宿與 IR 題材，調查當時的文宣強調「大阪特區民宿牌照可能於 2026 年 6 月停發」的時效急迫性。
• 住吉不動產： 台北、台中，與大阪在地株式会社リアルエステート合作，主打中古獨棟改建民宿；敘事是「把購入、持有、轉出三階段拆開」。
• Trusty 不動産株式會社： 港系，南堀江、新町、梅田、心齋橋，3,200 萬到 9,800 萬日圓，強調「民宿特區全年 365 天可經營」。
• 株式会社リアルエステート、快樂大阪民宿： 前者是住吉的日方合作夥伴；後者是台灣人自營合法民宿的案例，東成區整棟改裝。

民宿題材有一個已發生的事實必須先講：大阪市 2025 年 11 月 28 日公告，特區民宿的新規申請受理於 2026 年 5 月 29 日截止，之後不再受理新案與擴增房間的變更申請；5 月 29 日以前已取得認定的設施可以繼續營業。也就是說，本文發表時，業者文宣裡的「牌照可能停發」已經成真，買方拿到的若不是「已認定物件」，就無法再以特區民宿經營。業者口中的「365 天可經營」指的是特區民宿制度；一般民宿適用的住宅宿泊事業法則有年度天數上限，請先讀日本民宿一年只能 180 天嗎。

福岡與九州（4 家）

• 熊本未來： 台北中山，熊本市與菊陽町（台積電廠區周邊）的透天、預售公寓、分讓地與商業用地，是本樣本推廣業者中 SEO 表現最好的一家；CTA 是「免費 60 分鐘規劃諮詢」。
• FukuokaToday RealEstate： 日商 HUGO Tech，福岡天神、赤坂、大濠公園、博多、糸島，主流價格帶 1,500 到 3,500 萬日圓，帶租約物件約三成。
• 大地不動產（JM 株式會社）、Thomas Group： 前者是台灣人在福岡經營、持福岡縣知事免許，福岡加熊本，中日英韓四語；後者是台灣本土的福岡仲介與租賃代管。

北海道（3 家）

• 僑福建設： 台商開發二世古 14.1 公頃高級住宅與滑雪度假村，鎖定港台企業與個人投資者。
• Hotel101 Niseko： 菲律賓集團 482 房飯店投資項目，由忠訓與全球房感代理；業者自述 2026 年 12 月完工、單位約 3,816 萬日圓起、「30% 總房收每月平均分配給所有業主」，這些都是銷售話術，未經查核。
• 全球房感 Global HOUSEFEEL： 台灣海外置產媒體平台，同時涵蓋泰國、越南、西班牙等多國。

沖繩與其他（2 家）

• Sakura Japan（e-hse）、InvestJapan.hk 愛投日本： 皆為港系平台，主打沖繩、福岡樓盤資訊與海景獨立屋。

全日本與平台型（10 家）

• wagaya Japan： 自述日本最大級房地產情報網，東京 18,726 件、大阪 8,887 件，24 小時客服。
• JAPAN-888： 自述「日本房地產最大的海外交易平台」，多家日本房仲進駐，450 萬到 9 億 3,000 萬日圓。
• Japan-Property、Real Estate Japan、樂瀛日本地產、住友不動產販賣繁中站： 多語言物件平台與御三家的繁中站，Real Estate Japan 定期辦在日外國人免費研討會。
• 東瞧看好宅、日本房產頻道： YouTube 業者頻道，前者實地帶看東京物件，後者有 25 名代理商，主打北海道與九州，中英雙語講法律稅務。
• HouseFeel 房感： 台灣海外房產媒體，日本買房流程、費用、東京 23 區教學文章，整站自然流量約 19.8 萬次／月。
• 日本買房喵： 台灣的日本房產業者比較與目錄網站，收錄逾 60 家業者；本報告部分背景資料引用自其業者目錄。

15 種切角：誰在打什麼

切角矩陣涵蓋 27 家（25 家重點業者，加上文宣量足夠的謙建與 Trusty），依 15 種切角逐一標記「主打」與「有提及」。15 種切角是：匯率與避險、租金投報、代租代管、貸款融資、稅務與繼承、科技與 App、免費講座、小額入門、整棟資產、民宿與觀光、移居與簽證、題材與建設、品牌信任、避坑教育、度假自用兼收益。

統計主打數之後，排序如下：

1. 代租代管 18 家主打。 幾乎是標配，代表「買了之後誰幫我管」是台灣買方最常被回答的問題。
2. 租金投報 15 家主打。 但其中絕大多數講的是表面投報。
3. 免費講座 12 家主打。 我的判讀是，這個市場的收單場不在網路上，在飯店會議室。
4. 品牌信任 11 家主打。 上市、年資、實績、入住率是主要證據。
5. 題材與建設、民宿與觀光、整棟資產、科技與 App 各 8 家主打。 這四種是第二梯隊，各自對應大阪、整棟、PropTech 三種產品線。
6. 稅務與繼承、匯率與避險各 5 家主打；移居與簽證 4 家；避坑教育、度假自用、貸款融資各 3 家；小額入門只有 1 家主打。

這張矩陣最有用的讀法不是看誰最多，而是看哪裡最少。避坑教育只有 3 家主打（信義日本、東京媽媽、忠訓地產），稅務與繼承只有 5 家，貸款融資只有 3 家。而 Google 的問題盒告訴我們，讀者最想知道的恰恰是「能不能買、多少錢、能住多久」這些偏避坑與合規的問題。

另一個觀察是切角組合的同質化。矩陣裡的 19 家東京業者，有 13 家主打代租代管；同時主打「租金投報加代租代管」的有 6 家，其中再加免費講座的有 3 家（RENOSY、CLEARTH LIFE、AIKEN）。對新進業者來說，複製「投報、代管、講座」這個組合，等於排隊進最擠的那條巷子。

廣告渠道與 CTA

Google 付費搜尋：只有 6 家在買

依 Ahrefs Paid Pages（台灣，2026 年 9 月）的紀錄，有投放的業者只有 RENOSY（8 個字：福岡買房、京都買房、東京買房等，廣告標題「不用飛到日本也能輕鬆日本買房」）、信義日本（4 個字，「協助成交逾 5000 件 日本安心買房」）、台灣三井（4 個字，含品牌字「三井不動產」，「日本第一 台湾深耕」）、東急台灣（2 個字，只買福岡買房，「跟上福岡買房熱潮 精選物件看這」）、maaūu（3 個字，福岡與京都，「買日本房子 自住投資兩相宜」）、神居秒算（3 個字，「可靠的日本房產平台」）。

六家合計，每家每月預估付費流量都只有幾十次，付費成本每月不到 30 美元。這不是因為關鍵字貴，而是因為沒有人把搜尋當主要渠道。

自然搜尋：兩家內容型業者拉開差距

依 Ahrefs Site Explorer 台灣月均自然流量：信義日本約 3,819 次（497 個關鍵字，137 個進前三，不動產百科與 Q&A 頁貢獻大）、熊本未來約 3,746 次（122 個關鍵字，74 個進前三，純內容型）、東京媽媽約 575 次（避坑、房貸、移民文章）、RENOSY 約 482 次（新聞區教學文）、忠訓地產約 351 次、maaūu 約 241 次、台灣三井約 155 次、JPHome 約 136 次。

熊本未來的數字值得多看一眼：它用 122 個關鍵字拿到的流量，和信義日本用 497 個關鍵字拿到的幾乎一樣。我的判讀是，它寫的是「日本買房流程」這類讀者真的會搜的題目，而不是物件頁。

其他渠道與 CTA 型態

• LINE 官方帳號： 幾乎全部業者的固定 CTA。
• 免費講座： 信義（北中南每週末）、忠訓（兩個月 8 場）、CLEARTH、FMI、明豐、AIKEN、謙建、住吉。
• 博覽會攤位： RENOSY、衛富達、City Homes、南青山、FMI（自辦）。台灣國際房地產博覽會（TIEE）是固定的現成流量池。
• YouTube 與 Podcast： 谷町君商學院、東瞧看好宅、信義房屋 Podcast，以及 Joeman、吳淡如、利菁等 KOL 合作。
• 新聞置入： 經濟日報、工商時報、東森、旺得富，RENOSY、明豐、City Homes、FMI 固定發稿。
• CTA 型態： 講座報名表單、限時免費諮詢（熊本未來的 60 分鐘）、試算工具（東京媽媽的投報、成本、稅負計算器；神居秒算的投報模擬）、資料下載（南青山代管資料、FukuokaToday 物件 PDF）、App（RENOSY、衛富達 WealthPark、FMI OKINI Owner）。

三個還沒有人站的位置

東京都心中古套房與大阪 IR 民宿已經很擁擠。以下三個方向，截至調查日在本樣本中未見品牌佔位；這是我依文宣與搜尋資料做的判讀，不是市場上沒有人在做。

方向一：東京通勤圈的「第二個台北」

橫濱、川崎、武藏小杉、埼玉大宮、千葉船橋，預算 1,500 到 3,500 萬日圓。用台北與新北的對比講「都心 30 分鐘、總價六折」；Joeman 押上透天的影片在台灣引起的討論，讓我認為這種敘事有人買單。本樣本中只有信義日本有橫濱新案，其餘只有平台物件頁。

方向二：「持有後」的透明化服務

針對已買或準備買的投資人：中文月報、稅務翻譯、納稅管理人、合約審閱、退出策略，把避坑教育與稅務結合成內容主軸。東京媽媽的自然流量顯示這條路線有人在搜，但它是一家公司，不是一個品類。

方向三：九州雙城，福岡加熊本

科技業家庭、退休移居、避險型資產配置。「離台灣最近的日本大城、人口成長」加上「台積電二廠」；「北海道買房」的點擊成本只有約 0.20 美元，「福岡買房」則有 3 家業者在買字但月搜尋量只有約 70 次。本樣本中沒有人把福岡與熊本打包成「九州生活圈」的統一敘事。

業者可以怎麼做：五個觀察

1. 搶 Google 搜尋。 只有 6 家在買字、每家月付費不到 30 美元；「日本置產」「北海道買房」這些字的點擊成本都在 0.5 美元以下。
2. 內容先行。 熊本未來的例子顯示，幾十篇流程與稅務文章就能拿到與信義日本相當的自然流量與 AI Overview 引用。
3. 切角避開「高投報」。 媒體、PTT、反方 YouTube 都在打表面投報率；我的判讀是，用「淨投報試算」「持有成本全揭露」反而能建立信任。
4. 講座與博覽會是收單場。 我會建議線上講座用中性主題（成本稅金拆解、2026 新規），而不是「投資趨勢」。
5. 把 2026 年的合規新規做進服務。 兩件已經施行的事：法務省「不動產登記規則の一部を改正する省令」（法務省令第 23 號，2026 年 3 月 31 日公布）自 2026 年 10 月 5 日起施行，新取得所有權登記的自然人，不分日本人或外國人，申請時都須申報國籍並附護照、在留卡等證明文件，國籍不會公開在登記事項證明書上；財務省修正外匯法報告省令，自 2026 年 4 月 1 日起，非居住者取得日本不動產供居住用、非營利業務用或事務所用，也要在取得後 20 日內事後申報。細節以法務省與財務省公告為準。「合規協助」做進服務流程，會是新的信任切角。

資料限制與免責

• 投報率、價格帶、客戶數、入住率等數字，均為業者自述或媒體引用，未經第三方查核，僅供市場定位參考，不構成任何物件或業者的推薦。
• 地區分類依業者「主打市場」歸類，多數業者實際橫跨不只一個地區。
• 搜尋量、點擊成本、付費字與自然流量取自 Ahrefs 台灣地區 2026 年 9 月 1 日的匯出資料，屬第三方估算值，讀者無法從公開頁面直接複驗。
• 地區家數依資料表的 region 欄位計算（東京 26、大阪關西 7、福岡九州 4、北海道 3、沖繩其他 2、平台 10），與原始調查簡報的分區標題略有出入，本文以逐家歸類為準。
• 切角矩陣的「主打」與「有提及」是我依公開文宣做的質化判斷，不是業者的自我宣稱。
• 本文不是投資建議。海外不動產涉及匯率、稅務、法規與流動性風險，請依自身狀況諮詢專業人士。