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創意家房市報告

創意家房市報告系列文章。

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曼谷房價歷史 CAGR 4.7104% 仍可能虧損：外國人先查配額、產權與融資

零租金、70% LTV 情境下，曼谷歷史 CAGR 4.7104% 對應十年利潤 -647.75 萬、IRR -6.77%；損益兩平要 7.3556%。

新台幣 2,000 萬房屋買價、不出租、70% LTV 的吉隆坡模型，基準 MOIC 0.560x、IRR -8.15%；報告不建議只靠價差進場。

第 6 至 7 頁把科技股修正與投機槓桿放在一起；對購屋者而言，應把一年內要用的自備款與十年以上資產分開管理。

大阪零租金模型的基準 MOIC 1.33x、IRR 4.17%，但高預算近新退出樣本高度集中中央、北、西三區，不能外推六區。

首爾模型受法規額度影響，有效 LTV 約 22.79%；基準房價 CAGR 3% 時，十年 IRR 只有 0.954%。

交易活躍度、房型校正後價差與實際銷售沒有同向；同為溢價，成大之森與國城寶寶的市場結果仍截然不同。

先分辨租賃型社宅、受管制出售型可負擔住宅與土地興辦工具，再談市場感受；六案只顯示結果分散，不支持單一因果。

第 11 至 12 頁並列台韓半導體出口、證交稅與 2027 預算；重要的是區分產業所得、交易活動與財政配置。

解約件數與待售戶數都在升高，但報告沒有說市場全面崩跌；應同時看分母、管制前後、去化年數與區域產品。

報告以新台幣 4,000 萬房屋買價、持有十年、不出租、70% LTV 與 3.5% 利率測試東京；歷史代理 4.11% 仍得到 MOIC 0.973x。

第 8 至 9 頁從美國債務利息談到主權債與投資級債；讀者應把利率、存續期間、信用利差與幣別風險分開。

報告將美日聯手買入日圓陳述為已發生事件；本站尚未獨立閉合此外部事實。對台灣海外置產者而言，真正需要管理的是換匯時點、貸款幣別與資產現金流。