NOT A HOTEL 投資風險解析：收入、持有成本與轉售條件

先講結論： NOT A HOTEL 不是保證收益商品，本站也算不出投報率。收入取決於個別契約，而我們沒有那份契約。賃貸借契約（租賃契約）才有依契約計算的固定租金；使用貸借契約（使用借貸契約，無償借用）沒有租金。轉售至少有三種官方說法尚未對齊，不能假設隨時能用好價格賣掉。取得成本見 購買價格，公式見 管理費與持有成本，轉售細節見 轉售與退出，融資見 融資怎麼讀。

哪一種契約才有收入

來源是「年間收入」FAQ。使用方式頁仍寫「不論旅客是否入住，沒住的日子會計入收入，一定能得到固定收入」。較細的 FAQ 顯示這只適用部分契約。本站不概括成所有屋主都有固定收入。

試算公式不在這頁重列。租賃契約的半年實收、使用借貸的年度退款怎麼減，見 管理費與持有成本。這裡只留一句：使用借貸契約的「退款」是退回你自己先付的管理費，不是投資收益。火災地震保險與固定資產稅另扣。

三浦 CLUB SUITE 的 10 晚方案把月管理費寫成 0〜5.1 萬日圓，並註記使用晚數少時可得到飯店收入。該物件適用哪一種契約、固定租金多少，頁面沒有寫，要索取契約。

官方另有契約類型說明檔。本次沒有打開原檔，所以不補「準屋主」第三類，也不寫半年精算的月份。已知的兩類就停在上表。

三本帳

消費帳問每年這些晚數值不值，只有當事人能答。現金流帳問每年實收實付，公開資料答不出來，要契約與單價。資產帳問未來賣出價格與賣不賣得掉，公開資料只有官方歷史成交樣本，不能外推。

2021 年的歷史說法

2021 年 10 月 6 日的官方電子報（Vol.8）用 SURF 這間房舉例：3,580 萬日圓、每年 30 天，模擬試算的收益率約 2%，並寫「作為投資商品並不吸引人」，也寫他們對客戶說不建議當成投資商品購買。這是當時單一房間的模擬器結果，不是 2026 年的報酬率，也不是任何物件的承諾。本站引用它，只為了說明官方自己曾經把「投資商品」這個框架否定掉。

風險清單

契約風險：收入有無、自住單價、管理費退不退，全看個別契約。簽約前要取得契約全文與重要事項說明。

持有成本：管理費、保險、固定資產稅每年都要付，金額依物件。修繕由誰動手、由誰出錢要分開看。英文 FAQ 寫維護由子公司 NOT A HOTEL MANAGEMENT 與指定廠商執行。特定商交易法表示則把修繕、保存與改良費用列為買方負擔。兩句可以同時成立：公司安排施工，帳單仍由買方付。金額未列，仍待補。

退出風險有三種說法，尚未釐清。購買頁寫取得後須持有 3 年，第 4 年起可在官方平台轉讓，轉讓與繼承都要審查，繼承沒有期間限制。Marketplace 頁宣傳可隨時賣出，App「立即出售」由 NOT A HOTEL 2nd 直接收購。英文 FAQ 寫原則上不回購，並寫所有權移轉滿 3 年後可在集團平台依自己希望的時間與價格出售。三句如何同時適用，官方沒有在本次查到的頁面上對齊。細節與待補清單在 轉售與退出。

Marketplace 頁另揭露截至 2025 年 11 月底：成交 30 件、合計 10.6 億日圓、賣價相對購入價平均增加 33%、最高 2.1 倍。這是官方公布的歷史樣本，樣本小，不代表未來，也不能當成年化報酬。

營運商風險：使用權益、租金（若有）與互用網絡都仰賴同一集團持續營運。契約額約 940 億日圓不是營收。本站沒有經審計的完整財報。資本結構見 融資怎麼讀。

流動性：共有份額的退出管道與審查依賴官方平台，不是自己找一般仲介就能完成的那種買賣。跨境的匯率、日本稅務、台灣申報與繼承，需要專業意見，本批沒有收錄該主題。

觀點草稿（尚未審閱）

看懂一門生意之前，先找「誰在承擔固定承諾」。租賃契約裡，公司承諾付固定租金，這對屋主是收入來源，對公司是與入住率無關的長期承諾；使用借貸契約則幾乎不承諾收入。兩種契約的風險承擔方不同。若目的是賺價差，沒有契約和數字之前不要算報酬率。官方的增加 33% 是行銷樣本，不是預期報酬。

限制

本站無個別契約、無完整報價、無財報，不提供年化報酬或保本判斷。未入住、未訪談。本文不構成投資建議。

作者與 AI 協作揭露

觀點段落由 AI（Grok Bot）依作者公開定位起草，不得視為作者親筆。站長已於 2026-10-21（日本時間）批准這批公開，此日為發布日；這次批准不另代表逐段編輯審稿。本站不是 NOT A HOTEL 官方、代理或合作夥伴。作者參與 WHO's HOME；與 NOT A HOTEL 的利益關係仍待作者確認，本文不聲明已無利益衝突。未入住、未訪談品牌方。作者頁 關於謝銘元（艾克斯）。

謝銘元（艾克斯）喵宇宙創辦人