NOT A HOTEL 管理費包含什麼？年度成本與自住費用解析
買價之外，每年還有管理費、保險、稅，以及特商法表示列出的軟體使用費與修繕。這篇給成本字典和兩條公式，不代填沒有來源的金額。
每年持有成本先分成三類
| 項目 | 三浦 10 晚例子 | 含在初期費用嗎 |
|---|---|---|
| 月管理費 | 0〜5.1 萬日圓 | 否 |
| 固定資產稅、火災保險 | 物件頁註明另計 | 否 |
| 軟體使用費、土地租金、修繕、信託報酬 | 特商法表示由買方負擔，金額未列 | 否 |
謝銘元（艾克斯）依持有成本 FAQ 與 2026-10-05 特商法表示整理；公式未填假設值。
先講結論： 依持有成本 FAQ，屋主每年至少要看三項：管理費等（金額看各物件價格頁）、火災與地震保險、固定資產稅（部分地區另有都市計畫稅）。管理費內含房間費、水電、清潔與外構維護。餐飲與各據點另訂的選配另付。三浦 CLUB SUITE 的 10 晚方案把月管理費寫成 0〜5.1 萬日圓，依使用晚數變動，且不含固定資產稅與火災保險。取得成本見 購買價格，收入判斷見 投資風險，補差價見 相互使用。
成本字典
管理費（月額）是營運、清潔、水電與外構維護，物件頁標成依使用晚數變動。自己利用料（自住費）是使用晚數乘單價，旺季與平季不同；互用和送人也算晚數。使用借貸契約下的預存管理費，是先付、用來扣自住費、年度退剩餘的那一筆。部分使用借貸契約的管理費付了不退，也不另收自住費。火災與地震保險、固定資產稅與都市計畫稅，不因你住多少而按晚數浮動，但金額仍依物件。互用到較貴據點要補房價差。餐飲與選配在使用時付。
2026 年 10 月 5 日改定的特定商交易法表示，把買方另負擔的項目寫得更長：管理費、軟體使用費、土地租金、公租公課、修繕保存與改良費用、保險費、信託報酬、銀行轉帳手續費，以及其他處理不動產或信託事務所需的相關費用。金額該頁沒有列。英文 FAQ 寫維護由 NOT A HOTEL MANAGEMENT 與指定廠商執行，所以「誰施工」和「誰出錢」不是同一句話。
| 名詞 | 意思 | 會不會因住多少而變 |
|---|---|---|
| 月管理費 | 營運、清潔、水電、外構維護 | 物件頁標示依使用晚數變動 |
| 自己利用料（自住費） | 使用晚數乘單價 | 會；互用、送人也算 |
| 預存管理費 | 使用借貸下先付，年度退剩餘 | 會 |
| 固定管理費 | 部分使用借貸，付了不退 | 不會另退 |
| 火災與地震保險 | 年度保費 | 不按晚數浮動 |
| 固定資產稅、都市計畫稅 | 日本地方稅 | 不按晚數浮動 |
| 軟體使用費、土地租金、信託報酬、轉帳手續費 | 特商法表示列為買方負擔 | 金額未列 |
| 修繕、保存、改良 | 特商法表示由買方負擔；施工由營運子公司與指定廠商 | 金額未列 |
| 互用補差價、餐飲選配 | 使用時發生 | 會 |
公式（這頁才寫算法）
使用借貸、預存型的年度淨支出，等於年度管理費預存減去年度退款，再加上保險、固定資產稅、補差價與餐飲選配。其中年度退款等於年度管理費預存減去使用晚數乘單價，下限依契約。
租賃契約的年度淨現金流，等於固定租金減去使用晚數乘單價，再減保險、固定資產稅、補差價、餐飲選配，以及契約若另訂的管理費。
這兩個式子沒有填假設值。沒有單價、稅額和租金之前，算出來的任何百分比都是臆測。
仍待補
賃貸借契約下屋主是否另付管理費，收入 FAQ 與持有成本 FAQ 沒有寫死。官方另有契約類型說明檔，本次未打開原檔，所以不補「半年精算在 4 月與 10 月」，也不改寫租賃契約是否每月另扣管理費。各物件的保險費與固定資產稅金額，官方表示依物件，仍待補。管理費未來怎麼調整，仍待補。修繕的金額與分攤年限，仍待補；已確認的只有「費用由買方負擔、施工由營運端執行」這兩句的並存。
觀點草稿（尚未審閱）
別墅之後每年的固定支出，常常比買價更決定你能不能留得住。把清潔與水電包進管理費，省的是自己找人的時間，不是把成本消掉。建議先把保險和固定資產稅問成每年的固定數字，再看管理費裡隨晚數浮動的那一段。軟體使用費、土地租金和信託報酬容易在廣告頁消失，特商法表示把它們放回買方負擔，簽約清單要逐項對。
限制
本站無契約、無個別物件稅額。本文不構成稅務建議。日圓未換算新台幣。
作者與 AI 協作揭露
觀點段落由 AI（Grok Bot）依作者公開定位起草，不得視為作者親筆。站長已於 2026-10-21（日本時間）批准這批公開，此日為發布日；這次批准不另代表逐段編輯審稿。本站不是 NOT A HOTEL 官方、代理或合作夥伴。作者參與 WHO's HOME；與 NOT A HOTEL 的利益關係仍待作者確認，本文不聲明已無利益衝突。未入住、未訪談品牌方。作者頁 關於謝銘元（艾克斯）。
謝銘元（艾克斯）喵宇宙創辦人